众所周知，过去20年，全国平均房价水平从不足2000元上涨到了万元，涨幅高达5倍。 　　当然，这仅仅只是全国的平均房价，如果要单看一二线城市，房价上涨幅度则要更加明显，比如像北京、上海、深圳等一线城市都在10-20倍以上。 　　因此，那些当年早早买房的人，不看城市，不看板块，闭着眼睛随便买都能大赚一笔，甚至实现了财务自由。 　　但楼市发展到今天，时代变了，城市越来越分化、板块越来越分化、房价越来越分化，这也造成买房的逻辑发生了根本性改变。 　　那么，在这样的大背景下，买房还会像以前一样，不看城市，不问板块，只赚不亏吗？ 　　简单点说，闭着眼买房就能赚钱的时代一去不复返！ 　　No.1 　　房价上涨多少才不亏？ 　　在房价长期保持平稳的大背景下，资金成本、利息成本、折旧成本等就会逐渐显露出来。换句话说，一旦持有成本大于房价涨幅，就是亏钱了。 　　那么问题来了，如果选择贷款买房，以500万，1000万的房子为例，三成首付等额本息，5年、10年、20年、30年后卖出，房价要上涨多少，才能不亏顶点3000它的副作用是什么本呢？我们来简单算一算这笔账。 　　买房子后，不管多少年之后卖出，想要看看能否保本，最基本的就得把贷款利息、税费、装修成本等三种因素考虑在内。 　　考虑以上3种因素，小编对不同房价的保本涨幅进行了保守统计。当然这只是一种较为笼统的算法，还有其他很多零碎的支出没有计算在内，所以只是最低保守涨幅。 　　500万总价房子的情况： 　　贷款利息：按照LPR+35BP＝4.65%来计算，房贷利息大约为：13562元*12*5年≈ 81.4万 　　各类税费：契税+房东转嫁税费+中介费=4%*500万=20万 　　装修费：保守估计大约需要20万 　　如果5年后卖出这套房子，房子的总成本大约为：购房款＋贷款利息+税费+装修费=500万+81.4万+20万+20万=621.4万。 　　对于这套房子而言，5年后卖出，如果想要“保本”，房价上涨空间至少需要达到24.2%才可以“保本”，10年总成本702.7万，20年865.5万，30年1028.2万。 　　1000万总价房子的情况： 　　贷款利息：按照LPR+35BP＝4.65%来计算，房贷利息大约为：27125元*12*5年≈126.8万 　　各类税费：契税+房东转嫁税费+中介费=4%*1000万=40万 　　装修费：保守估计大约需要30万 　　如果5年后卖出这套房子，房子的总成本大约为：购房款＋贷款利息+税费+装修费=1000万+126.8万+40万+30万=1196.8万。 　　对于这套房子而言，5年后卖出，如果想要“保本”，房价上涨空间至少需要达到19.7%才可以“保本”，10年总成本1395.5万，20年1721万，30年2046.5万。 　　可见，不管你买总价多少的房子，5年后想要卖出，就得至少涨20%才能保本，10年后至少涨40%，20年至少涨70%以上，30年要至少涨105%以上。 　　按照复利计算公式，通过这样粗略的测算，若是贷款买房的话，每年的房价涨幅在5%左右是一个房价保本的生死线，也是房产保值的底线。如果考虑到通胀因素，再加3%，也就是涨幅8%才能保本。 　　No.2 　　上海哪房价增速最快？ 　　从国家统计局上个月发布的《2022年1月70个大中城市二手住宅销售价格指数》可以看出，除了海口这个特殊政策照顾的城市外，只有北京和上海的二手房价同比年涨幅突破5%的保值生死线，分别达到了108和105.8。 　　那么买对城市，比如买了上海的房产，一定会赢吗？ 　　非也，买对城市，买错了板块，你的房产也不一定能保值。因此，让我们一起看下过去五年，上海哪里房价增速最快？ 　　根据链家网近五年的成交数据来看，上海134个板块，5年板块价格平均上涨约7.9%，涨幅高于整体均值的板块有85个，占整体的63%，可以看出，上海整体呈向上趋势。 　　而每一个板块享有的配套及利好各不相同，涨价的涨幅也有很大的差异。我们把涨幅前十名的板块房价涨幅统计如下： 　　可见， 　　浦东内环的前滩、联洋、碧云正在发生剧烈变化，平均涨幅超过40%，成为上海板块房价涨幅的佼佼者； 　　浦东几个板块的房价涨幅，全都跑赢了浦西市区，意味着过去五年也是浦东开发收获黄金果实的五年，不仅是基建进步、产业发展、房价也有了很大进步； 　　而在浦西市区里，徐汇成为了赢家，前十里面就分别有华泾、龙华、徐汇滨江三个板块上榜； 　　非市区板块中，闵行七宝成为外环的房价涨幅天花板，其实不论从二手均价和涨幅，七宝应该都算是外环外最大的赢家了。 　　除了以上这些板块，闵行梅陇、普陀万里、黄浦外滩、闵行莘庄和静安大宁等都是近些年来涨幅前列的板块，买房人不妨也可以把购房机会放在这里。 　　No.3 　　为什么是这些板块？ 　　分析完基本的数据后，我们可以聚焦到上海过去五年涨幅高的板块，看看为什么是它们？ 　　涨幅高于30% 　　前滩涨幅第一 　　前滩基本上没有悬念，涨幅51.24%，板块均价约14万/㎡。 　　其实从2018年到现在，基本上就是前滩爆发的一个完整周期，这一点从板块内新房的认筹数据中，也是显而易见。 　　从晶耀名邸一期入市，这五年前滩供应了上海很大部分的红盘、热盘、顶级流量盘，这些新盘一次次刷新楼市认筹率！ 　　而这些红盘、热盘都在近五年内有成交，来自一二手的价差拉高了前滩整个板块均价还有涨幅～ 　　前滩二手次新房成交价格（数据来源链家网） 　　此外，华二的加持、以及前滩各种配套的完善，也都在这五年基本完成，使其一跃成为上海滨江的新贵板块。 　　前滩太古里 　　「华泾」板块 　　板块均价约7.8万/㎡，在板块的价格排名中并不突出，但是涨幅高达40%多。 　　作为徐汇区一个部分土地位于外环外的板块，华泾最大的后发优势，可能就是交通和学区了。不仅未来会成为上海外环四轨交汇的板块，而且四条轨交可以直达上海的很多黄金板块和枢纽节点。 　　围绕在华泾周边的几乎都是前滩、世博、徐汇滨江这样的重磅板块，且可以快速到达虹桥机场、上海南站等各大交通枢纽。 　　所以华泾就成为了一个在徐汇后发制人的板块，和前滩的新房进入二手市场拉高均价不同，华泾的涨还是在整体上涨，不管是动迁房、老小区、还是标杆楼盘。 　　我随便举几个例子： 　　华泾的动迁大居盛华景苑在2018年成交均价在4万/平，从2021年年初开始，短短一个月就从6万出头的均价涨到了7.7万/平，之后这个动迁房的均价一直维持在了7.5-8万/平的水平。 　　作为一个动迁房，都能够有如此大的涨幅，就更不用说靠近徐汇滨江的次新房，目前的价格和徐汇滨江二手豪宅相差不远，已经涨到了14万/平的单价。 　　所以从房价可以看出近几年伴随着学校、交通和本身地理位置的优势，大家对华泾这个板块的预期也是越来越高。 　　华泾板块实拍，图源网络 　　涨幅20%～30% 　　黄浦、徐汇、闵行占据半壁江山！在这个分段，主要是区域中心板块和全市型板块。除了排名前十的板块，还有比如春申、古美、莘庄、大宁也是表现不俗。 　　从中我们可以发现，上海跑赢大盘的基本都是规划已经落地实施，板块成熟，或有名校学区房概念的板块。 　　比如徐汇滨江作为徐汇区重点打造开发的区域，豪宅林立，一直是上海顶流人群的首选之一； 　　七宝不用说，它是学校资源最为出众的外环板块，向来是看重“学区”购房者的必争之地； 　　新江湾板块除了占据稀缺的生态资源外，也是因为不计成本的投入教育资源，从而让板块热度不断攀升...... 　　总而言之，如今买房，不可忽视的是不同板块间的市场已经越来越走向分化，强者恒强是主旋律！ 　　要想“入股不亏”，板块的买入周期就要选对，不能等这个板块已经走过一轮行情了才想到下手，要提前布局，启动期买领涨版块，爆发期买普涨板块，之后捡漏补涨板块。 　　No.4 　　板块内还有哪些选择？ 　　前滩 　　浦江壹号 　　点击图片 查看楼盘详情 　　在线预约看房 　　项目状态：等待入市 　　推售户型：54-220㎡ 2-4房 　　推售套数：136 　　项目价格：待定 　　东方悦澜 　　点击图片 查看楼盘详情 　　在线预约看房 　　项目状态：摇号开盘（日期：10.8） 　　推售户型：84-165㎡ 2-4房 　　推售套数：481 　　顶点3000吃了多久起效项目价格：119000元/平 　　前滩21地块 　　点击图片 查看楼盘详情 　　在线预约看房 　　项目状态：等待入市 　　推售户型：108-346㎡ 2-4房 　　推售套数：481 　　项目价格：待定 　　华泾 　　华泾马上将有两幅宅地开拍，落位于“华之门”，直线距离地产尚海悦庭&汇成南街里仅约1.4公里，房地联动价8.1万/㎡。 　　华之门体量超过约81万㎡，在徐汇仅次于约108.7万㎡西岸金融城项目，业态涵盖商业、办公、酒店、住宅、教育与社区服务设施，包罗万象。 　　作为华之门综合体少有住宅项目，两幅地块的“期待值”非常大，预示着板块崛起，未来上市预计分数也不会低。 　　龙华 　　徐房漕河泾项目 　　项目状态：等待入市 　　推售户型：99-212㎡ 3-4房 　　推售套数：360 　　项目价格：114000元/平 　　七宝 　　皇都花园 　　项目状态：等待入市 　　推售户型：95-219㎡ 2-4房 　　推售套数：待定 　　项目价格：待定 　　新江湾城 　　沁风雅苑 　　点击图片 查看楼盘详情 　　在线预约看房 　　项目状态：等待入市 　　推售户型：310-360㎡ 3-5房 　　推售套数：101 　　项目价格：待定 　　徐汇滨江 　　复星御江廷 　　点击图片 查看楼盘详情 　　在线预约看房 　　项目状态：等待入市 　　推售户型：70-255㎡ 2-4房 　　推售套数：350 　　项目价格：预计131000元/平 　　汇元玺 　　项目状态：等待入市 　　推售户型：套均面积不超过95㎡ 　　推售套数：至少526 　　项目价格：预计131000元/平 　　香港置地启元 　　点击图片 查看楼盘详情 　　在线预约看房 　　项目状态：等待入市 　　推售户型：300-490㎡ 4-5房 　　推售套数：80 　　项目价格：158000元/平 　　百汇园 　　点顶点3000图片击图片 查看楼盘详情 　　在线预约看房 　　项目状态：等待入市 　　推售户型：310-360㎡ 3-5房 　　推售套数：101 　　项目价格：待定 　　云锦东方 　　点击图片 查看楼盘详情 　　在线预约看房 　　项目状态：等待入市 　　推售户型：177-570㎡ 　　推售套数：95 　　项目价格：参考均价150820元/平 　　宝能公馆1288 　　点击图片 查看楼盘详情 　　在线预约看房 　　项目状态：待认购 　　推售户型：140-170㎡ 3-4房 　　推售套数：192 　　项目价格：125000元/平 　　人民广场 　　新昌壹号 　　点击图片 查看楼盘详情 　　在线预约看房 　　项目状态：等待入市 　　推售户型：90-392㎡ 1-6房 　　推售套数：待定 　　项目价格：待定 　　举报/反馈